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2015年中型房企面临的三重压力分析-【zixun】

发布时间:2021-10-12 17:41:30 阅读: 来源:木质纤维厂家

2015年中型房企面临的三重压力分析

这个春天乍暖还寒,一如当下的房地产市场。

从宏观格局来看,无论是两会上政府报告中的中央定调,还是地方不遗余力地刺激,地产行业的政府环境日益友好,但市场依旧不温不火,产业走向“形势比人强”。

对龙头开发商来说,尽管转型升级仍前路漫漫,但已经形成的规模效应,买方市场下的品牌议价能力,降息周期中不断下降的资金成本……新常态不过是增长放缓而已——白银成色虽逊于黄金,但仍是贵金属的时代。

然而,对深陷产业混沌格局的中型房地产企业来说,重重压力下的危机正在浮现。

最大的危机来自于战略上的进退两难。行业利润在快速下滑,而扩张拐点已现。从地产业目前监测到的数据来看,行业的集中度在快速提升。2014年排名前10开发商的市场份额上升至19.2%,较上一年度提升3.5%;TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.3个百分点和5.4个百分点,市场集中度呈现了快速上升态势。但与此同时,2014年的房地产企业业绩增速明显下降,企业毛利率平均下滑了4.5%,净利润的平均增速较2013年下降了9.5%。

其中原因容易厘清,降价促销叠加成本上升,利润被压缩。值得注意的是,由于期房销售上财务结算周期的原因,2014年的业绩通常反映2013的销售状况。但与往常不同的是,2014年相当数量的楼盘为现房促销,故当年的业绩即能部分反映当年状况。可以预见的是,2015年的毛利率水平下降仍是大势所趋。

在此背景下,影响最大的将会是那些正在进行全国化布局的中型房企,管理战线已经延长,优质地块拿地门槛高启,但前行的道路已越来越狭窄。可以说,相对于大型龙头房企而言,这类中型房企可谓尚未成人,但黄金时代结束。

困境显而易见,已经延长的管理战线推高了管理成本,原本希望通过做大规模获得边际成本下降的做法正遭遇现实难题:在一线城市,地块出售日益透明,地块前景拍卖前已被反复推演,前景预期已被充分预见,在资金扎堆下,地价以面粉远远贵过面包的方式被拍出——拿或不拿,对中型房企都是难题。勉强高价拿下,以中型房企的消化能力,时间与资金成本将是个巨大压力;如果不拿,地方公司将面临无米下锅的困境。

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与此同时,产品结构性危机已同步显现。在人口净流入的城市,适销产品的库存已基本销售完毕,但在产能过剩的三四线城市,市场已如泥沼,旗下项目去化是个长期难题。但人口净流入城市,土地预期几近透明,补库存并不容易;而去化难的城市,短期内难以看到未来,产品的结构性危机日益加剧。

相对于大型房企而言,中型房企还面临资金成本与大型房企差距扩大的竞争劣势。近半年来,央行已两次降息、一次降准,在趋向宽松的资金面下,房企的融资成本总体向下,但大型房企资金成本降幅大于中型房企,二者资金成本的差距在拉大。在水涨船高的黄金时代,2%-5%的融资成本完全不构成压力,但随着全行业利润水平的下降,这个差距将进一步拉开中型房企与大型房企的竞争能力,甚至成为未来市场格局的决定性因素。

如何应对市场变化?对中型房企来说,战略收缩仍是理想选择。快速调整发展战略收缩管理半径,以壮士断腕的勇气退出低效市场——以退为进、力争在细分市场或公司核心城市成为细分龙头,是最为可行的战略之选。

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